Sous-compteur en location : qui doit payer l'électricité, et ce que dit la loi depuis 2013

Un propriétaire peut-il refacturer l'électricité à son locataire via un sous-compteur ? La réponse a été tranchée par la justice il y a plus de dix ans, et elle surprend encore beaucoup de bailleurs — et de locataires.

Le principe : le locataire paie ce qu'il consomme

La règle de base est simple : l'électricité consommée dans le logement loué doit être payée par le locataire. En revanche, l'électricité des parties communes (ascenseur, éclairage des halls, chauffage collectif) constitue une charge récupérable, payée par le propriétaire puis redistribuée entre les locataires.

Ce que la Cour de cassation a tranché en 2013

C'est le point que beaucoup de baux ignorent encore. Par un arrêt du 2 octobre 2013 (n°12-18168), la Cour de cassation a annulé une clause de bail organisant la refacturation de l'électricité via un sous-compteur, la qualifiant de revente déguisée d'électricité — donc illégale sans autorisation spécifique.

Le fondement juridique est l'article L331-1 du Code de l'énergie : chaque occupant, propriétaire ou locataire, doit pouvoir choisir librement son fournisseur d'électricité. Cela suppose la présence d'un compteur individuel raccordé directement au réseau général, et non d'un simple sous-compteur dépendant du contrat du propriétaire. Le Médiateur national de l'énergie a confirmé cette position dans sa recommandation n°2013-0861 : la revente d'électricité est interdite, sauf dispositifs spécifiquement autorisés.

Une nuance importante toutefois : la Cour de cassation précise qu'un locataire ayant bénéficié d'une prestation qu'il ne peut restituer — l'électricité déjà consommée — doit verser une indemnité équivalente à cette prestation. En clair : la clause du bail peut être nulle, mais cela ne dispense pas le locataire de payer ce qu'il a réellement consommé.

Ce que le locataire est en droit d'exiger avant de payer

Avant de régler une refacturation d'électricité, un locataire peut demander deux justificatifs :

1. Les relevés d'index en début et en fin de période ;
2. La facture du fournisseur montrant le prix réellement payé par le propriétaire pour l'électricité concernée.

Le propriétaire doit les fournir dans un délai de six mois après l'envoi du décompte annuel de charges. Le montant refacturé doit correspondre exactement à la dépense TTC payée par le propriétaire — aucune marge n'est autorisée, sous peine de retomber dans la revente déguisée sanctionnée en 2013.

En cas de désaccord

Un litige sur une refacturation d'électricité entre propriétaire et locataire relève de la commission départementale de conciliation, et non des médiateurs de l'énergie. La procédure est gratuite, et une décision doit être rendue dans un délai maximal de deux mois.

Ce qu'il faut retenir avant de signer un bail avec sous-compteur

• Une clause de refacturation « au forfait » ou avec marge est nulle — exigez toujours un calcul au coût réel.
• Conservez chaque facture d'énergie et chaque relevé d'index : ce sont vos preuves en cas de litige.
• La solution la plus simple pour éviter tout désaccord reste, quand c'est possible, un contrat d'électricité au nom du locataire, indépendant de celui du propriétaire.

Pour aller plus loin sur le fonctionnement technique des sous-compteurs (types, installation, certification), consultez notre guide complet du sous-compteur électrique.

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Sources : Cour de cassation, 1ère chambre civile, 2 octobre 2013, n°12-18168 ; article L331-1 du Code de l'énergie ; Médiateur national de l'énergie, recommandation n°2013-0861.