Logement classé F ou G : le complément de loyer est interdit, voici comment le faire retirer

Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier… Dans les territoires qui pratiquent l'encadrement des loyers, un propriétaire peut ajouter au loyer de référence un complément de loyer, à condition que le logement présente des caractéristiques exceptionnelles : terrasse, vue remarquable, prestations haut de gamme. Mais une règle reste largement ignorée : ce complément est purement et simplement interdit lorsque le logement est une passoire énergétique. Le sujet revient dans l'actualité avec le rapport de la Cour des comptes publié le 14 octobre 2026, à quelques semaines de la fin programmée du dispositif.

La règle : pas de complément pour un logement F ou G

Pour tout bail signé depuis le 18 août 2022 dans une zone d'encadrement, le complément de loyer est interdit si le logement présente au moins une de ces caractéristiques :

• un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé F ou G ;
• des sanitaires sur le palier ;
• des signes d'humidité sur certains murs ;
• des fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grilles de ventilation) ;
• un vis-à-vis à moins de 10 mètres ;
• des infiltrations ou inondations venant de l'extérieur ;
• des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois ;
• une installation électrique dégradée ;
• une mauvaise exposition de la pièce principale.

Une seule suffit. Le DPE est le critère le plus facile à prouver : sa classe figure obligatoirement dans l'annonce et dans le dossier annexé au bail.

Où s'applique l'encadrement des loyers ?

Pour vérifier le loyer de référence de votre logement, utilisez le simulateur de votre ville, et relisez notre guide encadrement des loyers : ce qu'il faut vérifier avant de signer.

Comment faire retirer un complément interdit

1. Vérifiez votre bail. Il doit mentionner le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le montant du complément et sa justification. Repérez la classe du DPE annexé.

2. Saisissez la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature du bail. La démarche est gratuite. C'est au propriétaire (ou à l'agence) de prouver que le complément est justifié, et avec un DPE F ou G, il ne peut pas l'être.

3. Sans accord, saisissez le juge des contentieux de la protection dans les trois mois suivant la réception de l'avis de la commission. Le juge peut annuler ou réduire le complément, avec effet à la date d'entrée en vigueur du bail : les sommes versées en trop sont à restituer.

La Cour des comptes relève d'ailleurs que ces procédures sont complexes et peu utilisées, avec plusieurs voies de recours aux délais différents : d'où l'intérêt d'agir dès la signature, sans attendre.

Le 24 novembre 2026, fin de l'encadrement ?

L'encadrement des loyers est une expérimentation créée par la loi Élan de 2018 et prolongée jusqu'au 24 novembre 2026. Sans nouveau texte, il s'éteindra à cette date.

• La Cour des comptes, dans son rapport du 14 octobre 2026, propose deux scénarios : une prolongation conditionnée à une réforme du dispositif (notamment de la méthode de calcul des loyers de référence, jugée défavorable aux petites surfaces), ou sa fin au profit d'un renforcement des règles limitant les hausses de loyer.
• Au Parlement, une proposition de loi prévoit de prolonger l'encadrement de deux ans. La commission des affaires économiques du Sénat l'a adoptée le 14 octobre ; elle doit être examinée en séance publique le 21 octobre. Rien n'est définitivement voté à ce stade.

Pour les baux en cours, les règles en vigueur au moment de la signature continuent de s'appliquer. Si vous signez un bail dans les prochaines semaines, vérifiez le loyer de référence avant de vous engager.

Passoires thermiques : d'autres protections pour les locataires

L'interdiction du complément de loyer s'ajoute à d'autres règles qui visent les logements les plus énergivores, partout en France :

• gel des loyers : depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni en cours de bail, ni à son renouvellement, ni à la relocation ;
• calendrier d'interdiction de location : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ; ce sera le cas des logements F en 2028, puis E en 2034.

Un logement mal isolé coûte aussi beaucoup plus cher en chauffage. Si vous êtes dans ce cas, deux leviers rapides : vérifier que votre contrat d'énergie est au bon prix, et traquer les pertes de chaleur (voir repérer les fuites de chaleur avec une caméra thermique). Les conseillers de Mon Assistant Perso analysent gratuitement votre facture d'électricité ou de gaz : rendez-vous sur notre espace énergie et gaz.

À retenir

• En zone d'encadrement, complément de loyer interdit pour un logement classé F ou G (baux signés depuis le 18 août 2022).
• Contestation : commission départementale de conciliation dans les 3 mois suivant la signature, puis juge dans les 3 mois suivant l'avis.
• L'encadrement doit prendre fin le 24 novembre 2026, sauf prolongation ; une prolongation de deux ans est en discussion au Sénat.
• Partout en France : loyers gelés pour les F et G, location interdite pour les G depuis 2025, les F en 2028.

Sources : Service-public.fr (complément de loyer en zone d'encadrement), Cour des comptes (« L'encadrement des loyers », 14 octobre 2026), Sénat, loi Climat et résilience du 22 août 2021.